进入2021年以来，房价持续上涨。而针对房地产市场过热的现象，各地方政府出台了一系列针对楼市降温的政策，从楼市供应源头来调控房价的快速上涨。
从房企的角度来说，为解决债务问题和稳定经营，房企内部将持续加速拿地后的工程建设和销售去库存，扩充现金流。这一举措将直接减弱房价上升动力，并增加下游钢材需求。
本文将以时间为轴，通过研究过去两月内影响房价的重点事件及政策来分析楼市走向，以及2021年未来几月下游建材需求。
一、公布二手房政府指导价，压低二手住宅价格。
房地产市场新建住房与二手房价格在2021年持续小幅上涨，而我们发现二手房价格上涨速度明显快于新建住宅。
以国家统计局发布的8月住宅销售指数为例，新建商品房月同比上升0.1基点，相比同年1月份上涨3.7个基点；而二手房月同比上升0.5个基点，相比同年1月份上涨7.8个基点。
原因主要有两个：一是由于自2020年疫情过后，楼市逐渐回暖，中央及各级政府出台了一系列压制房价措施，明确了新建住房的预售标准及购房资格的限制，导致新建住宅价格增速放缓。二是：新建住宅大多偏离城市中心，而二手住宅很多位于市中心热点区域或是学区房，附近基础设施完善，对于购买者来说更具吸引力，导致其价格居高不下。
8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。提出将政府指导价作为交易参考价格的重要考量依据之一。
本举措能有效规避二手住房市场炒作，同时随着二手房指导价的发布，银行信贷也会进行参照，从而影响二手房供求关系，有助于防止需求端炒作。
通过梳理首批公布的二手住房及其参考价发现，此次管控主要集中在学区和地段较好的项目，而政府指导价也比各二手房中介平台显示价格普遍低2万元左右。
广州代表性小区挂牌价与政府指导价格对比：
（来源：广州住建局，此次公布的首批限价小区名单共96个）
二、政策：三道红线持续发力，央行约谈房地产公司。（针对房地产企业负债问题，影响影响房地产供应端）
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。
2021年8月19日，人民银行与银保监会相关部门针对债务危机与房地产公司进行约谈，这也是近年来央行首次对房企的直接约谈，充分说明金融部门对国内大型房企的金融风险的重视，Mysteel预计未来针对房企债务风险还会有各类管控。
债务压力下，房企将加速施工进程，减少拿地数量，并增加促销手段，销售库存。（减弱房价上升动力，增加下游钢材需求）
多个城市暂停土拍
继“三道红线”之后，房企被要求拿地金额不得超过年销售额40%。在房地价联动以及土地侧调控从严的大背景下，对地价的控制力度会进一步加强。近期二三线城市有不少土地流拍，多个城市叫停土拍。
仅6-7月，二三四线城市就有494宗地块流拍。
近期由于房企拿地资金不足，土拍参与房企数量未能达到预期，许多城市已经暂停了第二轮集中供地，并针对城市情况确定土地拍卖新规。同时房地产新开工面积也相应地出现下降趋势，侧面反映出高负债下，房企资金链紧张的现状。
根据国家统计局最新数据显示，2021年1-9月累计房地产竣工面积达到5.1亿平方米，同比上升23.4%，其中住宅竣工面积3.68亿平方米，增长24.4%。
三、根据竣工面积估算2021未来几个月建材需求
根据过去3年年度竣工面积老看，每年12月建筑行业会出现集中赶工现象，而2021年截止9月竣工面积相比2020年增幅明显，同比增加23.4%。6月单月同比增幅达66.5%。7月及8月同比增幅维持在25%以上。
2020年全年竣工面积为9.12亿平方米，预计2021全年竣工面积可达10亿平方米，目前已完工5.1亿平方米。以往年经验来看，预计12月完工量将占剩余4.9亿平方米的一半以上。以每平方米建筑用钢筋0.056吨来算（小高层50-52KG/m2, 高层56-60KG/m2）则预计第四季度用于地产方面的建材需求可达2744万吨，相比去年四季度同比减少132万吨。
免责声明：Mysteel发布的原创及转载内容，仅供客户参考，不作为决策建议。原创内容版权归Mysteel所有，转载需取得Mysteel书面授权，且Mysteel保留对任何侵权行为和有悖原创内容原意的引用行为进行追究的权利。转载内容来源于网络，目的在于传递更多信息，方便学习与交流，并不代表Mysteel赞同其观点及对其真实性、完整性负责。申请授权及投诉，请联系Mysteel（021-26093397）处理。
